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Le bail d'habitation

 

Que vous soyez locataire ou propriétaire d’un logement mis en location, sachez que, depuis le 1er septembre 2018, une nouvelle réglementation est applicable en Wallonie.

 

Concrètement, quelles sont les principales nouveautés qu’apporte le décret sur le bail d’habitation ?

 

Le législateur a choisi de conserver l’équilibre des droits et devoirs du bailleur et du preneur, en y apportant quelques corrections ou modifications et des innovations importantes :

 

§ Le bailleur peut demander au candidat locataire le montant de ses ressources financières, ainsi que la preuve du paiement des trois derniers mois de loyer à son ancien propriétaire.

 

§ Tout nouveau bail doit mentionner la date de l’établissement du dernier certificat PEB et la classe énergétique du logement. Le contrat de location doit également être précis sur les charges, leur répartition et leur mode de calcul.

 

§ Le logement doit répondre pendant toute la durée de la location aux normes régionales en matière de salubrité, de sécurité et d’habitabilité. En pratique, le preneur a le choix devant le juge de paix de demander soit la résolution du contrat aux torts du bailleur, soit l’exécution des travaux.

 

§ Le preneur est tenu de contracter une assurance incendie.

 

§ Le preneur doit en cours de bail accepter du bailleur, non seulement l’exécution des réparations urgentes, mais aussi « la réalisation de travaux économiseurs d’énergie ».

 

§ Le décès du preneur met fin « de plein droit » au bail dans les trois mois. La personne qui est domiciliée depuis six mois au moins dans le logement peut faire part au bailleur de son souhait de poursuivre le bail, demande que celui-ci peut refuser pour de justes motifs. Si aucun héritier ne se présente, le bailleur peut récupérer rapidement le logement, qu’il soit meublé ou non, via une procédure simplifiée.

 

§ Dans le contrat de résidence principale, concernant l’enregistrement du bail, la sanction en son absence (la possibilité pour le preneur de quitter les lieux loués sans préavis et sans indemnité) a été étendue à l’ensemble des baux. Toutefois, le preneur doit préalablement et avant tout donner un délai d’un mois pour faire enregistrer le bail. Par ailleurs, pour indexer le loyer, le bail doit être enregistré.

 

§ En ce qui concerne le bail de courte durée (toujours de résidence principale) conclu ou renouvelé à partir du 1er septembre 2018, le nombre de prolongation passe d’une à deux, à condition que la durée totale du bail, « prorogations » comprises, n’excède pas trois ans. Autre nouveauté à épingler : chacune des parties peut résilier le bail avant son échéance normale (obligatoirement pour occupation des lieux loués dans le chef du bailleur dès la deuxième année de la location ou par des parents ou alliés du bailleur, de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au second degré).

 

§ Autre innovation importante, la création de trois nouveaux types de baux.

  1. « le bail de colocation », caractérisé par la solidarité entre les colocataires, par la faculté qui leur accordée de mettre fin au bail avant terme à condition qu’un remplaçant soit trouvé (faute de quoi des indemnités sont dues aux autres colocataires) et par l’obligation pour les colocataires de signer « un pacte de colocation ».
  2. « le bail étudiant », marqué par une durée de principe d’un an et la possibilité de passer par une formule de sous-location, par exemple dans le cadre d’un séjour Erasmus.
  3. « le bail glissant » permet à « un opérateur immobilier » (comme une société d’habitations sociales, une agence immobilière sociale, ou une association, etc.) de prendre en location un bien qu’elle donne en sous-location à une personne en situation de précarité, auprès de laquelle elle va mener un accompagnement social. Une fois l’intéressé suffisamment autonome, le bail « glisse » : l’opérateur immobilier se retire et le sous-locataire devient le locataire principal du bailleur.

 

  • Les parties pourront recourir à « une grille de référence des loyers », qui n’est pas obligatoire, mais informative et indicative.

 

  • Le gouvernement a rédigé une série de modèles à valeur exemplative : un bail-type, un état des lieux d’entrée, un pacte de colocation. À chaque type de bail est jointe obligatoirement une annexe explicative. Une liste exemplative des travaux et des réparations à charge du bailleur ou du preneur est également disponible.

 

Toutes ces informations (et bien d’autres) sont expliquées et détaillées dans « Le bail d’habitation en Wallonie », une brochure qui vous est destinée, que vous soyez locataire ou propriétaire.

N’hésitez pas à consulter le site du Service Public de Wallonie – Logement, pour toute question ou complément d'information.

 

Quelques documents utiles: